PBL 2025: Nya regler och ändringar i Plan- och bygglagen (2010:900)

Snabbfakta

•  Hela 9 kap. PBL är nytt: Reglerna för vad som kräver lov har skrivits om från grunden.

  
  

•  Lov för anläggningar flyttas: Reglerna finns nu i PBL istället för i plan och byggförordningen (PBF).

  
  

• Totalförsvaret har vetorätt: Försvarsmakten och MCF måste godkänna vissa projekt enligt 9 kap. 19 a § PBL.

  
  

• Nya begrepp i lagen: Ekonomibyggnad, fasadändring, komplementbostadshus och komplementbyggnad definieras nu i 1 kap. 4 § PBL.

  
  

• Skyltar och ljus är byggnadsverk: Detta tydliggörs och påverkar hur de prövas.

  
  

• Friggebod och attefallshus försvinner: De ersätts av komplementbyggnad och komplementbostadshus enligt 9 kap. 4 § PBL.

  
  

• Utökad lovplikt i känsliga lägen: Nära tomtgräns (4,5 m), järnväg (30 m), totalförsvar och kulturmiljöer krävs bygglov för fler åtgärder.

  
  

• Andra lagar påverkas: Miljöbalken, lagen om skyltning och lagen om färdigställandeskydd har uppdaterats.

  
  

• Villkorsbesked är borta: Den möjligheten finns inte längre.

  
  

• Gamla lovlättnader upphör 2027: Planbestämmelser om minskad lovplikt gäller bara till 1 december 2027.

  
  

• Rivningslov utanför detaljplan: Enligt 9 kap. 10 § PBL krävs rivningslov för särskilt värdefulla byggnader även på landsbygden.

  
  

• Tydligare marklov: Inom detaljplan krävs marklov om höjden ändras mer än 0,5 meter vid schaktning eller fyllning.

En ny struktur

Den 1 december 2025 trädde en av de mest omfattande förändringarna av Plan- och bygglagen (2010:900) (PBL) i kraft på över ett decennium. För oss som arbetar med arkitektur, byggnation och fastighetsutveckling innebär det inte bara nya paragrafer att sätta sig in i. Ett helt nytt sätt att tänka kring lovprocesser, varsamhet och vår roll i samhällsbygget krävs. Här är allt du behöver veta för att navigera rätt från dag ett.

Detta är inte bara en finjustering av detaljer, utan en genomgripande omstrukturering av lagen som berör hela processen, från översiktsplanering till slutbesked. Målet med de nya reglerna, som träder i kraft nu, är att skapa en enklare och tydligare lagstiftning. Förändringarna innebär både förenklingar och skärpta krav. Det innebär att vissa åtgärder framöver kan genomföras utan bygglov, samtidigt som andra åtgärder som tidigare inte krävde bygglov nu kommer att göra det.

Det mest påtagliga är att hela 9 kap. PBL är nytt. Det kapitel som reglerar lovplikt för byggnader och anläggningar har skrivits om från grunden med en delvis ny struktur. För oss som arkitekter innebär det att vi måste lägga gamla sanningar åt sidan och lära om. Den tidigare uppdelningen mellan vad som reglerades i PBL och i plan- och byggförordningen (2011:338) har delvis förändrats.

En annan grundläggande förändring är att det har införts nya definitioner i 1 kap. 4 § PBL. Här finns nu tydliga begreppsförklaringar av termer som ekonomibyggnad, fasadändring, komplementbostadshus och komplementbyggnad.

Detta behöver du göra nu

Som arkitekt och byggnadsvårdare innebär den nya lagen att vi måste anpassa våra arbetssätt. Här är mina viktigaste råd:

Kartlägg tidigt: Redan i programskedet måste man veta om projektet ligger inom områden med utökad lovplikt; nära gränser, nära järnväg, inom totalförsvarets riksintresse eller i särskilt värdefull miljö.

Dokumentera skriftligt: Alla medgivanden från grannar, infrastrukturförvaltare eller huvudman för allmän plats måste vara skriftliga. Muntliga löften räcker inte.

Räkna rätt med potten: Den gemensamma potten på 45 respektive 65 m² för komplementbyggnader och komplementbostadshus kräver en helhetssyn på hela tomten.

Utnyttja de nya möjligheterna: De generösare reglerna för tillbyggnader på alla byggnadstyper öppnar för nya typer av projekt. Och möjligheten att få startbesked samtidigt som bygglov kan snabba på processen.

Respektera de skärpta kraven: Särskilt i kulturmiljöer och nära totalförsvarets anläggningar måste vi vara noggrannare än någonsin. Men det är också en möjlighet att höja kvaliteten i det vi bygger.

Med rätt kunskap och förberedelser kan vi navigera i den nya verkligheten och fortsätta skapa arkitektur som håller – både estetiskt, juridiskt och hållbart i decennier.